公示地価発表 芦屋は住宅地としては関西1の上昇率!?

昨夕、国土交通省より土地取引の目安となる地価公示が発表されました。

毎年発表される「地価」を示す指標として、①毎年1月1日現在の地価を3月下旬に発表となる公示地価、②7月1日現在の地価を9月頃発表される基準地価、そして③1月1日現在の評価される土地に接する道路につけられる価格を示す路線価が公示価額の80%水準で8月頃発表されます。

全国平均では16ねんぶりにプラスに転じたそうです。また東京都9.8%、大阪圏2.7%、名古屋圏2.8%と3大都市圏は軒並み上昇...ということだそうです。さらに住宅地・商業地という枠組みで捉えると商業地区の上昇率が著しいのは承知のとおりです。土地の保有から利用価値(収益性)の大小で判断する評価の方法も定着したので当たり前のことかと思います。

公示地価については、本来ならば土地取引の目安となるべき指標ですが、残ながら実勢とはかけ離れている感があります。価格自体はもとより上昇率などどうしても、鑑定している作業の時間や根拠となる取引事例の不確実さなどもあいまって、現実に取引に向き合っている私たち不動産業者としては「大分前」の状況に見えてしまいます。

芦屋については、関西圏で住宅地としては、上昇率が8.8%とトップだそうです。これも指標としては行政単位になるので芦屋がトップのようですが、「街」としては「JRさくら夙川」駅の開業や「西宮スタジアムの跡地再開発(阪急百貨店他)」などで沸く西宮市の夙川や西宮北口周辺、教育環境への高い関心で「苦楽園」「甲陽園」、東灘区の「岡本」周辺などの方がはるかに「上がっている感」があります。とくに西宮市などは、六甲山を堺に北部と南部で大きく変動率の差があると思います。

東京など大都市では、小泉首相の規制緩和の一環で容積率の上昇が地価に与えた影響も大きいそうですが、それに反して「芦屋」は「六麓荘の敷地面積を最低400㎡以上にする」ことや「マンションの高さ規制」「芦屋川周辺の景観規制」など街のあるべき姿を決めてポテンシャルを上げるという考え方は地方都市としては望ましい姿のような気がします。乱開発による地価上昇では意味がありませんから。そんな規制を歓迎しない考え方ももちろんあるようですが、私は賛成です。北に六甲山・南には海、そして南北に流れる芦屋川...大阪に13分、神戸に7分と「住宅地」として評価の高い芦屋がいつもでも住みやすい街であり続けることを願います。

また地価の話に戻りますが、大都市と地方都市の2極化などが取り上げられていますが、同じ街の中でも人気のある場所とそうでない場所(理由はさまざまですが)との価格差もかなり大きく、芦屋でも同じ町名でもこの通りとこの通りでは坪○○万位違うなんていうのはざらです。この部分は私たちプロの腕と感の見せどころという感じです。

投稿者 幸保和明 : 14:05

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